民泊の稼働率が低い原因と改善方法｜今日からできる6つの施策

民泊の稼働率、目安はどのくらい？

民泊の稼働率は、エリアや物件タイプによって大きく異なります。一般的な目安として、都市部では月20〜25泊（稼働率65〜80%）、地方・リゾート地では月10〜15泊（稼働率35〜50%）が平均的な水準です。

もし現在の稼働率がこの目安を大きく下回っているなら、改善の余地があります。稼働率が10%上がるだけで、月の売上は数万円〜十数万円変わることも珍しくありません。

稼働率が低くなる6つの主な原因

稼働率が伸び悩むとき、原因はひとつではなく複合的に絡んでいることがほとんどです。よくある原因を整理すると、次のようになります。

原因	具体例
リスティングの写真が弱い	暗い・枚数が少ない・生活感が出ている
価格設定が相場とズレている	周辺物件より高い、または安すぎて不信感
レビュー数が少ない・低い	開業直後や対応トラブルの蓄積
検索順位が下がっている	応答速度・キャンセル率・更新頻度の低下
ターゲット層が不明確	誰に向けた物件かが伝わらない
競合物件の増加	エリア内の供給過多

まずは自分の物件がどこに当てはまるか、ひとつずつ確認してみてください。

改善策①：写真を「予約したくなる品質」に上げる

OTAでの予約判断は、最初の3秒で決まると言われます。特にAirbnbでは1枚目のカバー写真のクリック率がすべての起点です。

効果的な改善ポイントは3つあります。自然光が入る時間帯に撮影すること、広角レンズで空間の広さを伝えること、そして「暮らし」がイメージできる小物を配置することです。プロカメラマンへの依頼が理想ですが、スマートフォンでも照明と構図を意識するだけで見違える写真が撮れます。

改善策②：ダイナミックプライシングで価格を最適化する

「とりあえず1泊○○円」と固定価格にしていませんか？ 曜日・季節・周辺イベントに合わせて価格を変動させるだけで、稼働率は大きく改善します。

基本的な考え方として、平日は相場の80〜90%に設定して稼働を取り、週末や連休は相場の110〜130%に引き上げて単価を確保します。直前の空き日（3日以内）は思い切って20〜30%値下げすると、空室で終わるより収益が残ります。

PriceLabs・Wheelhaus・Beyond Pricingといったツールを使えば、周辺相場データに基づいた自動調整も可能です。

改善策③：レビューを戦略的に増やす

稼働率に直結する要因のひとつが、レビューの数と質です。Airbnbのアルゴリズムは、レビュー数が多く評価の高いリスティングを上位に表示する傾向があります。

レビューを増やすコツは意外とシンプルです。チェックアウト後24時間以内にゲストへお礼メッセージを送り、「もしよろしければレビューをいただけると嬉しいです」と一言添えるだけで、レビュー回収率は30〜50%に上がります。また、ホスト側から先にレビューを書くことも効果的です。

改善策④：リスティングのタイトルと説明文を見直す

タイトルに「駅徒歩3分」「最大6名」「無料駐車場あり」といった具体的な強みを入れると、検索結果でのクリック率が上がります。「素敵なお部屋」のような抽象的な表現は避けましょう。

説明文では、ターゲットゲストの利用シーンを具体的に描写することが大切です。ファミリー向けなら「お子様用の食器やベビーベッドを常備しています」、ビジネス利用なら「高速Wi-Fi完備・デスクワーク用スペースあり」など、読み手が自分ごとに感じられる文章を心がけてください。

改善策⑤：最低宿泊日数と即時予約を見直す

最低宿泊日数を「2泊以上」に設定していると、1泊だけ探しているゲストの予約をすべて逃してしまいます。稼働率が低い時期には最低宿泊日数を1泊に下げることで、埋まらなかった平日が稼働するようになります。

また、即時予約（Instant Book）をオンにすると、Airbnbの検索順位が上がりやすくなります。ゲスト側も「すぐ予約できる物件」を優先的に選ぶため、稼働率の改善に直結します。

改善策⑥：運営の一部をプロに任せる

稼働率改善には、価格調整・ゲスト対応・レビュー管理など複数の要素を同時に最適化する必要があります。本業がある方やオーナー業を副業で行っている方にとって、すべてを自力で回し続けるのは現実的に難しい場面もあるでしょう。

そんなときは、運用代行サービスの活用も選択肢のひとつです。たとえば SEKAI STAY では手数料8%で、ゲスト対応・価格最適化・清掃手配までを一括で代行しています。「稼働率が上がらない原因がわからない」という方は、まず無料相談で現状を整理してみるのもおすすめです。